上海房价下跌样本再次验证了一个本质

在调控政策实施一个月后，上海楼市成交量和房价双双齐头下跌。根据上海某房地产研究院统计，过去一个月上海共成交新建商品住宅8317套，比之前一个月(2月24日-3月24日)下降了50%;面积约100万平方米，下降52%;新房成交均价为31717元/平方米，比之前下跌6%。

之前的火爆几乎还在眼前。2015年，上海市纯商品住宅销售均价32001元/平方米，同比上涨上17.6%;而在今年2月的契税优惠政策推出后，上海房价突然进入周爆涨模式，记得那时大家大概都被一条消息刷过屏，说有352套千万级新房一天被抢光。

这让我们获得了一个关于房价变动的极限认知：从疯狂到冷静，可以只需一个月。

上海市政府做到这一点其实只甩出了两个实招儿：限购和提首付。前者是将社保缴存纪录提高到5年以上，后者是二套房首付比例为50%—70%。

我们都知道，决定一个市场的要素主要是两方：供应和需求，再加上谁都离不开的金融支持。在我们的市场上，土地批租制决定了房屋的供应数量，需求可以用随时出台的限购政策扩张或收缩，而金融可以通过对开发商和购房者的各自政策同时对供应和需求发生作用。

其实，基本就一句话，在目前的市场环境下，要让楼市热或者冷完全取决于主观意志，也就是一种控盘模式。上海的循环，由冷转热，再由热降温，完美地诠释了这一本质。

上海只是一个区域性市场，大范围验证只要看最近一次就可以了。

2014年9月30日是个分水岭。之前，全国楼市一片萧条，而高层也有淡化房地产主导地位的取向。那时的楼市有多惨?当年1-8月份，商品房销售面积同比下降8.3%，其中住宅销售面积下降10.0%，全国商品房成交均价同比下降0.7%，其中住宅成交均价下降1.1%，办公楼成交均价下降11.6%。

经过多年累积上涨和野蛮开发，那时的市场刚刚摆出一波自然调整的姿势。

“9.30”政策可以说是一枚救市的信号弹，一齐松绑了首套房认定、首付标准和三套房贷等等限制。等到第二年的“两会”后，“3.30”全面救市政策开始启动，这次是连带税收调整和降二套房首付的特大套餐。

在这些政策的启发、刺激和累积效应下，重点城市楼市多年来压抑的巨量需求被彻底激发，直至今年初货币大放水烘托出一个疯牛市。

这一轮，从冷清到沸狂只用了不到一年半的时间。

当然，这样的控盘模式也需要外部条件配合，比如，没有收益率更高的投资渠道，城市化预期没有改变等等。

说到这里，鹰觅君想到最近和一个朋友的交谈。这位朋友是典型的都市白领，高净值人士，资产几千万，但多年来在北京只有一套自住房，从来没有动过炒房的心思，十几年坚持每年换汇5万美元，他认为国内房价泡沫太大，一直心存崩盘预期。

随着房价一年年上涨或暴涨，这位朋友现在的思维竟然上升到了奇异的境界，他甚至乐得看到市场巨量资金都涌向楼市，由楼市来吸纳过多的流动性，而真正的CPI(我们的CPI统计不包含房价)并不受货币放水的侵扰，他可以继续平稳地消费生活，并且越是非理性上涨就越高兴，因为离他的崩盘预期就更接近了。

当然，这只是他的一厢情愿。因为房价上涨后，带动生活成本提高，CPI的升高也是顺理成章的事。鹰觅君也不苟同他不买房增值、保值的观点，事实上这些年财富增长最快的人都是拥有大量房产的人。而至于崩盘的设想，在北京这种房地产控盘模式发挥得淋漓尽致的地方，在当下的市场环境下，这种事发生的概率并不高。

不过，这位朋友的对于房子的理念的确反应了一种现实，国内的房地产占用了实在是太多的宝贵资源，让其他产业越来越难有表现的机会，这在深圳的产业升级之路上已经表现得很清楚了。

几年前，深圳年轻人一见面谈得都是如何创业创新，如今炒房已经成了最便捷的事业线。

深圳经济最发达的南山区，曾成功孵化了腾讯、华为、中兴等世界级大公司，2015年上半年当地统计数据显示，在金融泡沫的冲击下，工业的发展动能正在衰竭。由于租金太高，约有14%左右的企业已经或计划在三年内将部分经营活动迁往区外。

房价暴涨，成本上升，剥夺其他产业发展机会，这样的结局不能不说是控盘模式下代价极大的附产品。这种控盘势越强，对房地产经济就越依赖，就越难走上自我救赎的新路。

不过，再成功的模式也不是铁板一块，它也有失灵的时候，比如三四线的楼市经过这么猛烈的救市刺激依然波澜不兴。其实，就算在重点城市，控盘模式也不能说永远会有效率，随着形势发展，破解它并不是一件不可能的事。这又是另外一个话题了，以后鹰觅君会有详细的阐述。