昆山楼市限购政策 购房不成功定金可退

今年9月，我市发布楼市限购政策，南京本地人名下有两套房不能购买新房，外地人名下有一套房不得购买新房和二手房。限购政策的出台，导致有的市民交了购房定金却买不了新房，开发商坚持定金不退的惯例从而造成消费纠纷。昨天，工商部门发布消费维权典型案例提醒市民，由于限购政策导致购房不成功，开发商必须归还定金。

9月初，市民周先生在栖霞区某楼盘看中一套房，在交付定金后与开发商约定在9月底签订购房买卖合同。但9月26日起执行的限购令却导致他失去了再次购买新房的资格。“没法买房，我只能要求开发商退还定金。没想到开发商态度强硬，坚持定金不退。”周先生只得向栖霞区市场监管局西岗分局投诉。

根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题第四条和第二十三条解释：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。“我们在调解中对开发商明确提出，消费者缴纳定金是决定购买此房的真实意愿，但签订购房买卖合同时间以及南京限购政策的出台，都不是消费者决定和预知的。消费者无法继续进行买房的后续手续，是限购政策决定的，不是消费者购房真实意愿的改变。”区市场监管局工作人员告诉记者，最终开发商同意全额归还定金。他同时提醒消费者，如果开发商不肯退还定金，买房者可以通过向市场监管部门投诉或者向法院起诉的途径来维护自身的合法权益。

因限购政策影响，可退还的不仅有定金，还包括首付款。10月5日，南京再次进行房地产调控，增加新房首付款比例。不少市民在已经签订购房买卖合同、支付首付款后遇到政策调整，资金压力过大想取消购房退回首付。对此，工商部门也提醒消费者，因政策原因影响购房者履约能力导致合同不能履行，购房者不负违约责任，已交首付款可退回。

今年9月底，市民李先生购买了一套商品房，按照当时首付35%的政策，与开发商签订购房买卖合同并支付79.7万元首付款。但10月5日调整政策出台后，首付款比例由35%上调至50%，李先生还需要增加34.46万元的首付款。他无力承担这么多的首付款，想取消购房，退回首付，但遭开发商拒绝。

在纠纷调解中，工商工作人员向开发商提出，政府政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力，导致合同不能履行，此种情形属于《合同法》上的情势变更。情势变更是合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。政府政策就是属于“不可归责于双方当事人的原因”，因此消费者可以主张解除合同，不负违约责任，同时开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买房人。

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