海航实业地产变形计 化身CWT版普洛斯争锋万科的物流巨头之战

“1682亿”和“1271亿”，在刚刚过去的双十一，两大电商巨头公布的数据显示，仅仅一天的交易额已经接近3000亿元，超过绝大多数房企一年的销售额。

如今，这门看似与房地产行业并无过多关联的生意中，也渐渐出现了房企身影。万科表示，“在中国如果说双十一总共有10亿件快递，有5亿件是从普洛斯和万科货仓里出来的。”

今年7月14日，万科领衔厚朴、高瓴等几大资本机构，完成了对新加坡物流巨头普洛斯的收购，凭借普洛斯21.4%的股份，万科拥有了全球最大物流地产平台。

事实上，早在这一笔著名的收购之前，海航实业股份就早已布局物流这一领域，采取的途径同样是收购新加坡物流企业。

4月9日晚，海航实业股份公告称，以每股要约价2.33新加坡元，总价76.93亿港元现金收购于新加坡上市的物流公司CWT集团。

经过近7个月的收购，11月13日，海航实业股份宣布，拟将公司名称由“HNA Holding Group Co. Limited 海航实业集团股份有限公司”更改为“CWT International Limited”。

海航实业股份变形记

对于更名的原因，海航实业董事会表示，于2017年11月收购CWT Limited的自愿有条件全面要约完成时，CWT Limited已成为公司持有其98.10%权益的附属公司。因此，CWT Limited及其附属公司的业务分部，即商品贸易、金融服务及物流服务已成为该集团的主营业务。

因此，海航实业董事会认为建议更改公司名称将更能反映及符合本集团的业务及发展策略，同时符合公司及股东的整体最佳利益。

据观点地产新媒体了解，CWT集团是新加坡仓库及物流房地产资产的最大拥有人及管理人之一，1993年在新交所上市，在90多个国家开展业务，业务涉及物流服务、商品营销、金融服务及工程服务。

截至2016年12月31日，CWT集团未经审核综合资产净值为约8.74亿新加坡元(相当于港币48.08亿元)。于新加坡管理约1030万平方英尺自有及租赁仓储空间，同时，CWT集团也管理新加坡境外约610万平方英尺的仓储空间。2016年，CWT集团的营收为92.5亿新加坡元(约合508.9亿元港币)，税前利润1.3亿新加坡元(约合7.1亿元港币)。

正式更名后，海航实业股份将完成变形，不再带有母公司海航的痕迹，以商品贸易、金融服务及物流服务为主营业务。

在此之前，这家海航集团旗下业务并不清晰的企业也曾经历过一番复杂的更名换代。

公开资料显示，海航实业股份前身为首长科技集团有限公司，后者于1983年在香港成立，1987年在香港联合交易所正式上市，业务以生产电器配件及电子产品为主，同时从事相关之贸易及运输等工作。

值得一提的是，首长科技集团的控股公司首长国际企业有限公司为中国首钢及香港长江实业有限公司辖下的香港大型企业机构，实力可见一斑。

2013年，海航集团入首长科技，随后成为控股股东。2016年6月，首长科技集团更名为海航实业集团股份有限公司。

最初，海航实业股份曾定位于发展金融、物业投资与管理、旅游地产等业务。为此，该公司先后与中信建投国际签订战略合作框架协议、发行可换股债券予中国光大证券及海通基金。

2016年7月，海航实业股份以14亿元收购英国伦敦金丝雀码头之商业楼宇;同年12月，收购西雅图8家高尔夫球场，同时剥离作为首长科技集团时期的数字电视业务和智能信息业务。

不过，或许是此前并无相关行业的经验，海航实业股份的业务发展并不顺利，股票的估值也一直较低。截至今日收盘时，海航实业股的股价仅为0.39港元，较首长科技时期跌幅超过75%。

海航实业股份集团有限公司投资执行董事、总裁徐昊昊曾表示，“这个公司以前是一个壳化的公司，在海航接手这家公司之前，它的主营业务并不清晰，并且每年都有亏损。海航收购这个企业之后，我们每年都有注入大量资金，帮它把不良资产慢慢剥离掉，纳入新的资产，为它找到新的发展方向。”

“CWT版”普洛斯的物流巨头梦

作为一家总市值只有44.46亿，全年收益仅3亿港币，并一直处于亏损状态的上市公司，以近77亿港元的价格收购一家年营业额超500亿港元的物流公司，海航实业股份这一蛇吞象的动作背后显然少不了来自母公司海航的支持。

有消息称，这起收购的谈判实际上始于更早的2016年5月，推迟的原因就是海航一直在考虑用旗下哪些实体来发起收购。

据观点地产新媒体查询，作为一家所有权结构复杂的大型企业，海航旗下已有一个独立的物流集团，然而，此次收购新加坡物流巨头CWT，海航没有选择海航物流，而倾向以地产业务为主的海航实业，这一逻辑或许与万科作为房企收购普洛斯如出一辙，即看中物流地产的巨大市场。

统计显示，目前我国人均仓储面积不足1平方米，仅仅接近人均0.7平方米的水平，而美国人均仓储面积已经超过了7平方米。我国人均仓储面积不及美国人均仓储面积的1/10，意味着物流地产这个广阔的蓝海尚有待挖掘。

就物流业的总产值来看，全国物流业增加值逐年增长，由2006年的1.4万亿元增长到2014年的7.1万亿元，年均增长22.5%。就物流业在国民经济中的地位来看，物流业增加值在服务业增加值中的比重总体呈上升态势，由2006年的17.1%上升到2014年的23.1%。

另一方面，物流地产拥有住宅地产难以匹敌的投资回报率。根据世邦魏理仕的报告，物流地产(包括普通以及高端物流仓储地产)租金自2009年起持续上涨，年化增幅约为4.3%。平均空置率持续下降，截至2017年第一季度，平均空置率约17.7%。2008年-2013年北京上海物流地产的年化回报率分别达到6.5%、6.7%，而高端物流地产的回报率达8%;同时期住宅的回报率为2.6%、3%，

巨大的潜力吸引了包括房企、电商等多方资本纷纷投入这片蓝海，截至目前，已有万科、平安不动产、中粮集团、和记黄埔、复星集团等企业加大了物流地产投资，欲从中分得一杯羹。

而在物流行业，物流园区土地是开展业务的基础条件，因此早期进入行业的物流地产商拥有绝对优势。由此，对于后来者，收购一家已有相当规模的物流企业是进入这一行业并获得回报的最便捷、最快的方式。

然而，资本狂热布局物流地产的背后，也并非都能一本万利。

有业内人士认为，“物流地产讲求更多的是资源性和运营能力，抓准细分市场很重要。首先招租就是一大难题，物流地产属于操作类，如何控制设备的磨损，在可控成本内做到高效率的运营是一大挑战。”

由此，无论对于海航，还是万科而言，收购之后也并非一劳永逸，如何彻底实现物流巨头梦，仍将面对不少的挑战。