2018年，昆山楼市八大预言

还有不到20天，2017年将落下帷幕。这一年的昆山楼市，你猜中了开头，还是猜中了结尾?当很多昆山人担心，一堆天价地皇的缝隙中，2018年是否有上车的机会时，楼市传来大消息：南京出现了头个亏本地皇，京奥港未来墅近期爆出自帖“封条”停工，施工方称项目拖欠了两千多万工程款。事实上，全国众多高价地块也面临同样的考验和压力。信贷持续收紧，国土部严查捂地、囤地，这就出现了2017年底全国高价地争相入市的热闹局面。那么随着高地价项目的陆续入市，在史上最严调控之下，房价是否会突破区域红线?2018年的昆山楼市又将呈现怎样的局面?关于楼市预判这件事，大家都很热衷，就像玩塔罗牌一样，不管结果准不准，都是对向上来说，其实万科、融创等地产高层在11月时就已经发表了对2018年楼市的宏观预判，地产大咖们对房地产还是非常有信心的。

对于购房者呢，一直觉得任大炮以前说的那句很经典：“都问了十几年了，还在问，只要有钱，什么时候买都行……”，多么简单又直接的逻辑!NO. 1|壹目前，昆山的各大“地皇”项目已集体出动。2015年昆山土地共成交23宗，12月16日7宗土地同日土拍，当日5卖地超49.47亿，象屿、广电地产夺取花桥、城西新地皇。高新区地块以15280元/㎡楼面价被广电竞得，在昆山人眼里，“地皇”概念被彻底刷新。回头再看这两块地，确实成了当下昆山备受瞩目的项目。城西林荫路东侧地块，即现在的兰亭御园项目，自去年问世以来，每每开盘都引起热烈反响，成交量走在前面;花桥曹浦路东侧地块，即现在的象屿·西郊御府，预计18年一季度将开盘，对于品牌房企来说，花桥依旧是一块价廉物美的“香馍馍”。2016年仅时隔半年多，2016年7月15日昆山土拍13个吸金128.48亿，预示着昆山房价全面步入2.0时代。新“地皇”花桥光明路地块楼面价为17480元/㎡，即现在的浦西玫瑰园，8月份头次开盘，单价接近3万;城南衡山路地块，即现在的玉兰公馆，定位高端，高层价格在25000-26000元/㎡左右;城西鹿城路东侧地块，即现在的时代 悦庭，目前处于待开盘状态。城东景王路北侧地块，即景悦澜庭项目，共规划8栋住宅楼，已于去年底开始动工，或将成为城东头个破2万的住宅项目。NO. 2|贰其实，买房人都心知肚明，昆山的“地皇”、“准地皇”这批高地价项目迟早要上市，大家都观望它们会以何种产品入市?价格怎样?从已经公布的情况来看，较低2万/㎡、较高3万/㎡，价格依然十分坚挺，地价还是要传导至房价，转嫁到购房者身上。

然而，面粉贵了岂能只做馒头，当然是要做蛋糕，满屏的高端产品。首先，近两年别墅产品猛增，许多纯新盘项目主打叠加或联排别墅。这至少不会触碰到调控的限价红线，别墅盘卖得贵一点也无妨，只要能满足需求，有钱的人还是愿意买的，这样尽可能少的刺激到普通住宅市场的价格。其次，现在新盘的高层房源也不是没有，但在“宜居”概念下，房子越做越一等。平墅、洋房、湖居……一个个字眼看的眼花缭乱，价格自然也很“美丽”。较后，从户型结构上看，昆山“地皇”产品分为两类。一是以花桥板块为代表的7.80平左右的“高单价、小户型”房源，瞄准的是昆山的上海“外溢客”们;另一个则是城西为代表的大面积的“高总价”房源，昆山改善群体的“迷之热爱”。昆山楼市现在出现一个很有意思的局面：已经出让的高价地扎堆入市，而刚刚新拍的土地价格却不如以前。这主要是由于，一方面，信贷政策收紧，房企们都急着要将土地变现回流资金，同时国土部正严打捂地抬价;而另一方面，昆山今年的这次土拍所有地块都限制了报价区间，有效的阻止了“较高地皇”的诞生。也就是说，昆山楼市必然要经历一段高价地的集中推盘期，新房成交均价甚至会出现上扬，然而，房价预期在降低，买房人依然有机会买到相对便宜的房子。NO. 3|叁基于以上的市场现状，2018年昆山楼市怎么走?总结过往亦可预知未来，眼下，在土地市场高温渐褪、长效机制蓄势待发，房贷紧缩山雨欲来……这些的市场现象，也或将预示着2018一整年的楼市走势。1.调控仍将持续，市场迎来平稳调整昆山的调控政策相比于周边城市来说，一直都比较中庸，介于“严”和“松”之间。明年昆山楼市调控政策放松的可能性应该很小，大政策基本还是会跟着大部队方向，小政策难出幺蛾子。在没有重大政策冲击的情况下，昆山市场将迎来平稳调整。2.房价上涨的动力不强，但下降更难很显然，2018年全年昆山房价下行的可能性很低，但不排除少数有价无市的区域会阶段性酌情调价。一大批高价地新项目等着入市，只会高不会低，但由于有限价及现房销售等因素，大方向上还是会整体趋稳的。总体而言，昆山高价地项目即将扎堆入市，不过在政府限价面前，都得俯首。

这也是买房的窗口期，购房者可以慢慢淘、认真对比，选到好的房子。3.房企竞争激烈，生存还是毁灭?未来在昆山市场上，大房企VS小房企，要么出众，要么出局。在昆山深造的房企实力分化会越来越明显，头部效应，大的越来越大，例如绿地、万科、融创、碧桂园、象屿等，但没地的房企会渐显式微。今后，昆山的外来品牌房企还会越来越多，百舸争流。4. 对于昆山炒房客来说，2018年是难熬的一年2018年是炒房客比较困难的一年，房价未必会跌多少，但成交会比较困难。现在成交困难是因为限贷、限购，明年主要是市场陷入观望。一大波抛房潮正在路上，资金链非常紧张的房主甚至会亏本卖房。5.2018，对昆山刚需来说，是痛苦的一年放眼望去，昆山的新盘全面向2万+靠拢，这条线之下的新房，要么路远得让人想哭，要么纯刚(Diao)需(si)配置。一批购买力不足的刚需，真的很难在昆山买房了，更多的买房人只能将置业需求转移至昆山郊区的郊区，这就是残酷的现实。6. 2018，昆山的多家银行房贷额度依旧紧张目前，利率上浮、批贷排队，甚至暂停受理，已是全国普遍现象。因此，2018年最痛苦的，可能不是腰缠万贯抢不到房的有钱人，也不是囊中羞涩真正买不起房的人，而是那些刚好够格按揭的刚需。随着房贷利率提高，按揭所付出的代价，也在变得越来越高。7. 2018年昆山买房，这些区域机会较大随着刚需溢出，昆山的外围板块还会持续很长一段时间的人气，这些板块的新盘、次新盘受刚需追捧。此外，随着市区、水乡的高端豪宅入市，价值回归，高端自住客群会出现回流。剩余能量较弱的一些区域，则进入相对稳定阶段。总体而言：东部板块，近年交通便利程度大幅提升，且本身配套较为完善，集中了不少开发商大咖，潜力大;周市、张浦，链接老城区配套，规划利好不断，区域将更快地发展起来;城西、城南交通便捷，人气高，未来将很快带动周边配套建设，及周边区域的成熟。8. 小户型需求将降低 产品重新掌市场握话语权短期内昆山楼市依然会遵循现有规律，2018年昆山市场上较好卖的产品依然是低价刚需和高端豪宅，不过成交可能会缩量;现在昆山新房市场上，小户型已经非常多，未来昆山二胎政策放开，小户型需求将降低，如果要人们花更多的钱买不舒适的小户型，也不现实。