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二季度房地产信托新增规模近4000亿元 信托风险率再破历史最高水平等额本息和等额本金是房贷的两种不同还款方式、这两种房贷还款方式其实各有优劣,并不存在哪种还款方式一定最好的说法,购房者要根据自己实际情况去选择、去分析,不要盲目听信所谓房产专家的言论,适合自己的才是最好的。
下面,冷眼看地产就详细解析两种还款方式的优势,方便各位根据自己的需求去选择。
一、等额本金、等额本息两种房贷还款方式差别。
1、总利息差异:等额本金总利息比等额本息少,100万贷款总利息少21万。
如果单纯从总利息角度来看,等额本金贷款方式比较好,总利息的支出比等额本息要少很多。
我举个例子便于大家理解,某购房者房贷100万,贷款30年,房贷利率按照基准上浮10%(5.39%)进行测算:
按照等额本金进行测算:购房者30年需要偿还贷款81万。
按照等额本息进行测算:购房者30年需要偿还贷款102万。
简单来说:购房者如何采用了等额本金的还款方式,利息将节省21万。
2、月供差异:等额本金月供比等额本息月供上涨30%,11年后的月供才能达到等额本息的水平
等额本金月供相比等额本息月供要上浮30%。等额本金虽然每月偿还资金都会递减,但每月递减幅度只有十几元,每年也就一百多块,需要十一年时间才能递减到等额本息的月供水平。
我再上文的例子进行解释,某购房者房贷100万,贷款30年,房贷利率按照基准上浮10%(5.39%)进行测算:
按照等额本金进行测算:购房者每月偿还月供7269元/月,每月递减十二元。
按照等额本息进行测算:购房者每月偿还月供5609元/月,每月保持不变。
最终测算结果:等额本金月供比等额本息月供上涨了30%,并且短期内无法缓解。必须递减到134个月后,也就是十一年之后才能达到等额本息的月供水平。
3、月供本金占比差异:等额本金月供中偿还本金占比比等额本息大,提前还款可以节省资金。
等额本息前期偿还资金大部分是利息,等额本金偿还资金中本金占比大,这就导致如果购房者提前还款,等额本金要比等额本息偿还的资金少。因为提前还款只有支付剩余的本金,利息由于还没有产生不需要支付,等额本金前期偿还资金大部分是本金,最后剩余的本金肯定比等额本息少很多。
我依然举个例子便于大家理解:
等额本金:假设购房者房贷一共100万,前期偿还的资金一共是二十万。按照等额本金的还款比例,其中八万是用于偿还本金的,十二万用于偿还利息的,也就是说剩余偿还的本金应该是100万-8万=92万,再加上前期偿还的二十万,最终购房者提前还款支付给银行的总资金是112万。
等额本息:假设购房者房贷一共100万,前期偿还的资金一共是二十万。按照等额本息的还款比例,其中四万是用于偿还本金的,十六万用于偿还利息的,也就是说剩余偿还的本金应该是100万-4万=96万,再加上前期偿还的二十万,最终购房者提前还款支付给银行的总资金是116万。
通过上面例子,等额本金的最终偿还资金肯定比等额本息要少。
4、资金档杆能力差异:等额本息资金杠杆能力强,同样月供贷的总资金比等额本金要高出30%。
同样的月供情况下,等额本息能贷到更多的资金,贷款总额比等额本金要上浮30%。
我们以5.39%房贷利率、贷款30年进行测算:同样7200左右的月供,等额本息可以贷款130万,等额本金只能贷款100万,贷款总金额上涨了30%。
二、购房者应该如何选择等额本金、等额本息。
1、等额本金:经济实力强,准备提前还款购房者。
等额本金的还款方式优点是节省大量资金,无论是长期贷款还是提前还款都会节省大量的利息、本金,适合经济实力非常强,有能力承受高额月供的购房者。另外如果购房者选择五六年内提前还款,可以选择此种还款方式。
2、等额本息:无力承受高月供、资金利用能力较强的购房者。
等额本息的还款方式虽然利息多、偿还总金额多,但是能够利用少量资金借贷大量大贷款,同样的月供贷款总额度比等额本金高出30%。
这种贷款方式适合两种人,第一种是无力承受高月供,只能选择这种还款方式的刚需购房者;第二种适合投资客,因为在房价上涨周期内,可以通过少量月供撬动大量资金,购买大面积的房子,房价一旦上涨收益越高。
我依然举例便于大家理解:同样的月供情况下,房子一万元一平米:
等额本金:能申请房贷100万、按照三成首付购房总资金142万,购买房子面积142平米。房价上涨1000元/平米,采取等额本金的购房者能赚取利润14.2万。
等额本息:能申请房贷130万、按照三成首付购房总资金185万,购买房子面积185平米。房价上涨1000元/平米,采取等额本息的购房者能赚取利润18.5万。
等额本息的纯利润比等额本金高出4.3万,利润率高出30%。
责任编辑: zhenzhen
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