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专家:买房贷款,等额本息多21万利息!不过,炒房客都用等额本息
同样贷款100万,等额本息的利息比等额本金利息多出21万,不过炒房客却喜欢采用等额本息。
等额本息和等额本金是房贷的两种还款方式,本质上两种还款方式并没有优劣之分。但是如果单纯从利息角度来看,等额本金利息远远低于等额本息的,因此比较受到购房者青睐。
我举例让大家了解一下两种贷款方式的利息差距。假设某购房者申请房贷100万,贷款时间是30年,房贷利率按照5.39%进行推算:
如果购房者采用等额本金还款方式:30年需要偿还房贷利息81万。
如果购房者采用等额本息还款方式:30年需要偿还房贷利息102万。
通过对比我们发现,如果购房者采用等额本息,利息将多出21万(102万-81万=21万)。
但是,作为房地产市场的最精明购房者——炒房客,他们却非常喜欢采用等额本息的还款方式,这是为什么了???
下面冷眼详细讲解其中的奥秘,告诉你等额本息的还款方式的优点:
一、等额本息月供少交1700元/月,因此才会需要多支付21万利息;购房者只要把少缴月供进行理财,收益是绝对超过21万利息。
1、等额本息和等额本金的利息计算方式一样,不存在等额本息的利率高的问题,多支付21万利息是月供少交的结果。
等额本金和等额本息都是针对购房者没有偿还的本金计算利息,因此两者的贷款利率是一致的,不存在那种贷款方式利率更高的问题。
但为什么同样100万房贷,等额本息的利息会比等额本金多出21万了?这是由于等额本息偿还月供也比等额本金少30%。
等额本金是通过前期高额的月供把银行的本金偿还了,导致整体利息少了21万,等额本息则是把资金保存在自己手上,占用银行的资金更长,因此多支付了21万的利息。
2、 购房者只要通过对剩余资金的积极理财,收益超过21万利息就没有损失,还换来几十万资金的自由使用权。
这条比较绕,大家可能会看不懂,我举例方便大家理解:假设购房者拥有承担7300元月供的能力。
如果采用等额本息的还款方式:购房者每个月5600元资金偿还月供,另外每个月多出1700元用于投资,投资时间三十年,但需要多支付21万利息。
如果采用等额本金的还款方式:第一个月所有钱用于还款,第二个月有12元钱用于投资,时间是359个月,第三个月有13元钱用于投资,时间是358个月,第三个月有12元钱用于投资,时间是357个月,以此类推…………,但利息少支付21万。
简答来说:购房者只要每个月1700元的月供带来的投资回报高于21万利息就完胜等额本金还款方式。
如上图所示:按照目前市场理财收益进行测算,只要购房者的投资收益超过5%,投资回报的资金就基本等同21万利息。目前银行理财收益在4.5%-5%之间,购房者通过理财达到收支平稳还是非常容易的。就算收益略低于利息也没关系,等同你用少量的利息换来几十万资金的自由使用权,也是非常换算的。
二、货币贬值周期,等额本息可以借助货币贬值抵消贷款利息,最终偿还的贷款实际价值低于等额本金。
部分购房者可能资金理财能力比较差,无法把剩余资金的回报率提升到5%。那是不是就应该选择等额本金还款方式了?不,购房者还是应该选择等额本息,就算你不懂理财只会存银行定期,依然应该选择等额本息。
因为目前中国处于货币贬值周期,货币会随着时间的增长价值越低。房产贷款越迟还越得益,房产贷款前期还的越少越好。
货币贬值周期下,等额本金、等额本息真实偿还资金价值
等额本金采用月供越来越少的还款方式,等额本息采用月供一致的还款方式。按照货币贬值理论,等额本金前期偿还资金量比等额本息大,因此偿还资金的整体贬值率肯定是远远低于等额本息的。
我做个简单的计算,便于大家了解。目前中国货币的年均贬值率在3%-6%之间徘徊,按照4%保守估计货币的贬值率。
等额本息贷款:购房者申请房贷100万,需要连本带息偿还201万资金,但按照货币年贬值4%计算,最终实际偿还资金价值只有114万。
等额本金贷款:购房者申请房贷100万,需要连本带息偿还181万资金,但按照货币年贬值4%计算,最终实际偿还资金价值只有115万。
通过上面的案例对比:等额本息虽然比等额本金多支付21万利息,但最终支付货币实际价值却少了1万元。
三、同样月供的情况下,等额本息购置的房产收益,高出等额本金30%。
炒房客最关注的是房产回报率,驱使他们敢于高利息贷款的唯一原因就是等额本息的回报率高。在同样月供的情况下,等额本息可以申请的房贷金额高出等额本金30%,因此房产收益也相对提升了30%。
我依然举例说明。假设某购房者可以承受的月供是7300元左右,房子1万一平米:
按照等额本金还款方式:购房者可以申请100万的贷款金额,可以购买100平米的房子。两年之后,房价上涨了2000元/平米。等额本金拥有100平米房子,赚取了20万(100平米×2000元/平米=20万)。
按照等额本息还款方式:购房者可以申请130万的贷款金额,可以购买130平米的房子。两年之后,房价上涨了2000元/平米。等额本息拥有130平米房子,赚取了26万(130平米×2000元/平米=26万)。
通过上面对比,我们就可以发现在同样月供的压力之下,等额本息的贷款金额高出等额本金30%,购房的收益就永远高出等额本金30%。
总结:等额本息适合不提前还款,理财能力、投资能力强的购房者。
1、从理财角度:采用等额本息贷款时,购房者的理财收益率达到5%以上,就能通过理财收益抵扣21万利息,并且获得几十万资金的灵活使用权。
2、从货币贬值角度:按照货币每年4%跌幅计算,等额本息虽然比等额本金多支付21万利息,但最终实际偿还资金的实际价值反而比等额本金少了1万元。
3、从投资角度:等额本息资金杠杆能力更高,同样月供等多贷30%资金,购置房产的回报率也高出30%。
责任编辑: bing
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