马裕民：中小城市商业地产融入文化可延长生命周期

　　11月9日，第三届全国中小城市商业创新发展论坛在宁波举行。中央电视台、央新文化顾问《舌尖上中国》品牌运营总策划马裕民在接受采访表示，其实任何一个商业地产都是围绕着人的需求来做，伴随着城市消费升级，中小城市商业地产的建设在模式、资本等前提条件之下，应该再加入文化资源，确保它的生命周期向更加健康和长久的方向发展。以下是马裕民先生与乐居财经的对话精选：

　　您觉得对于中小型城市的商业地产，要如何把文化产业融入其中?

　　马裕民：一二线城市的商业地产周期经过很长时间，一开始大家逐力是把文化植入和文化商业地产当中的作用看得不是很重。因为当时人力条件是比较好的，关键做的是模式和技巧。现在来看，一二线城市商业地产因为有了文化植入和文化欠缺，现在发展有点困难了。如果要说中小城市的商业地产和文化结合，我倒觉得是一个刚好的机会。

　　从一开始商业建设和开发就着重去考虑了文化在地产当中的作用。其实任何一个商业地产主要还是围绕着人的需求来做的。我们的城市化率和城市经济建设水平、城市文化水平的提高、城市文明的进步都促使各种类型的城市对商业提出了不同的消费需求，这也是我们当下面临的一个普遍性的问题，就是城市消费升级的问题。所以，我觉得中小城市商业地产的建设在模式、资本、资源这些前提条件之下应该再加入文化资源，这样会促使中小城市的商业地产建设以及它的生命周期会更加健康和有一个长久的发展机会。这是我的观点。

　　关于《舌尖上的中国》，未来会与线下商场怎么去实现融合呢?

　　马裕民：这个会议我是最后一个发言的，其实我给大会带来了200份的合作计划。我听了很多专家关于商业地产的趋势和走向，以及在中小城市如何去开发商业地产的这么一个思路。《舌尖上的中国》我今天带来的课题就是把《舌尖上的中国》超强的IPE产业化落地，给各个开发商带来了一个很好的发展和合作的机会。

　　《舌尖上的中国》看似是一个美食节目，实际上是一档非常强的文化节目。《舌尖上的中国》在设计初期，我们就充满了文化输出的期待，它唯美的画面、精致的后期制作、高超的拍摄技巧，重现体现了人与大自然的关系和东方的文化智慧，是一部经典的史诗剧作。对外来讲，是国家形象的一次成功输出，在戛纳音乐节时成为了热门的话题。通过食文化去了解中国文化，是很容易的。

　　《舌尖上的中国》的差异化落地，我们已经研究了很多年。无论从商业模式植入还是地产的深度融合、促使城市商业升级这几个方面都做了深耕。这次带来了“百城计划”，就是在一百座城市做《舌尖上的中国》，比如说在宁波就是宁波城，在上海就是上海城，我们想在通过大会给大家提供一些合作的机遇，也是为大会更多开发商提供了机遇变现非常好的时机。

　　是否有和开发商进行了签约合作?

　　马裕民：近期跟中交集团确定了一份合作，中交集团也是一个房地产的大公司，他们在哈尔滨有一个项目叫做中交香颂，我们昨天刚好确定了走合同。天津的项目已经落地了，在设计后期就要进入施工了，济南和青岛的项目也在快速落地，合肥项目在做条件谈判，现在在谈的有七八家了。

　　这个百城计划，具体是地产方来设计，还是由您这边来设计商业化的业态?

　　马裕民：首先是这样的，这次IP产业化落地提供了一个“百城百变、百城百街”的计划，我们以品牌、模式、系统、团队来和现在的商业地产进行合作，另外我们也有发展资金，我们可以提供保姆式的合作计划，只需要拿出地产，剩下完全由我们操作、设计、运营管理。如果资金不够，再注入资金帮你把商业地产做活。

　　百城计划对一二线城市或者三四线城市有没有比较明显的顺序?是先从三四线城市开始，还是要先突破一二线城市?

　　马裕民：不分顺序。

　　百城计划是我们第一期目标，就是在全国选100个城市，提出了新的理念，叫做美食地产。美食地产的特点和一般商业地产的比较有四个方面的优势，第一是增效快，第二现金流量足，第三市场稳定性高。我们在一二线城市也有合作，三四线城市也有合作，因为城市的关系我们可能从规模上有一些界定，但是不介意在三四线城市做，这是第一期的目标。

　　第二期目标是双百城的计划，我们还有第三期的目标。我们几个产品都是非常好玩的，变现是非常快的，模式是非常新的产品。

　　所谓的“百城计划”会涉及到本土化的东西，每个地方饮食文化都不一样，具体就美食而言对于宁波这个城市或者对于其他的三四线城市怎么做到本土化和本地化的特色呢?

　　马裕民：这个一点问题都没有。我们做“百城计划”是以美食为主线，丰富多元的生活意识，我们这里头主要是舌尖上的美食、地方名小吃、所在城市美食特色、城市文化、丰富多元的艺术组合起来的，我们“百城计划”不是美食城，美食城没有竞争力，我们叫做都市美食公园，会成为城市的旅游高地、文化高地、消费高地，会成为一个城市这样一个状态。

　　具体落地时一二线城市和三四线城市有什么样的差别吗?有不同的侧重点吗?

　　马裕民：一二线城市可能因为体量大，在物业选择上会选择一些物业规模比较大的商业体或者代建工厂进行合作。三四线城市因为城市规模可能从体量上有所限制，因为美食地产主要还是讲究一个效果，这样淘下去之后不像商业地产收益周期比较长，这个收益周期是比较快的。

　　筛选合作伙伴时，会设置哪些门槛?

　　马裕民：做我们这个项目的有一个规则，就是七分天注定三分靠打拼。选址就是注定，这是一个标准，我们愿意选择一些所在城市交通便利、工业状态比较好，不需要改动的地方太多的地方，还有可用的一些资源，这样的物业都是合适的。

　　优先选择城市中的大型成熟商业体介入吗?

　　马裕民：也不完全是这样的，成熟的商业总体体是按照成熟来做的，如果要按照《舌尖上的中国》美食公园是不合适的。在大城市里面需要更大型的商业综合体，我们需要有超大的商业综合体，会把整个跟美食有关的一个过程全程在商业综合体里面展现出来。比如说，从天津到生产工厂，到食品成品，到烹饪艺术过程，这是一个链，这个都可以看到的，餐饮行业是非常强的。

　　您更倾向于打造从无到有，还是对现有业态进行改造?

　　马裕民：两者都可以。从无到有是建设成本会更少一些，更准确一些。但是，还是看机遇吧，成型的商业综合体进行改造也是可以的。

　　哪一块盈利会更快速?获益会更高一点?

　　马裕民：快一点的话就是合适商业综合体帮您改造成都市美食公园，因为都市美食公园也是根据城市消费特点、消费属性来做规划和设计的。其中这里头有一部分是自己主动产的产品，多少年在全世界选的产品，经过专家团队策划了五年多，这个植入进去之后会成为项目的亮点。我们再赋予其他美食状态还有美食文化，因为这也是一个城市的休闲中心。所以，一个城市的短期度假是可以在里面玩的，是非常有意思的。

　　除了美食之外，还会有哪些衍生的服务?

　　马裕民：比如说休闲类的书吧、私人艺术收藏、综合美食文化等方面的产品在里面，也会引入很多适合于城市现代生活的“供外产品”，比如说考虑引进法国馆，不仅有法国美食，还有法国人来做，还有法国食材，还有法国酒，还有法国香水，组成一个法国的生活状态，用法国人来做一个原汁原味的东西。

　　有很多高端的大城市里面的消费客户跑到国外去买黑子酱，现在就不用跑了，这里都可以买到，价格都很便宜，适合城市里面各个不同的消费人群。