户籍放松，利率降低，年底或成谷底？

　　近期的楼市有点悲喜交加的感觉，一方面市场降温项目降价，一方面政策调控逐步放松。除了各省市的户籍逐步放开，央行的利率基准也有下调，需求增加与利率降低同步推出，仿佛预示着楼市已经见底。

　　广西全面放开城镇落户

　　取消参保、居住等落户限制

　　据广西壮族自治区人民政府网站消息，11月6日，广西发布《广西深化户籍制度改革的若干规定》(以下简称《规定》)，印发并于12月1日起施行。这将是广西甚至全国户籍制度一次具有里程碑意义的改革，力度之大前所未有。

　　政策内容：全面放开城镇落户条件，取消参保、居住年限、就业年限等落户限制。让跨地区人口完全自由流动成为现实。

　　江西宣布：全面取消城镇落户限制

　　11月4日，江西省政府公布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的实施意见》，第一条，便是放开落户!

　　海南宣布：基本取消全省落户限制

　　就在半个月前的10月24日，海南省人民政府网发布关于印发《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》的通知：

　　基本取消了全省(除三沙市外)的落户限制，鼓励居民向城镇社区落户迁移。最先全省限购的省份，也最先放宽了户籍的限制。

　　值得注意的是，与以往调控放松即被叫停不同，各地通过户籍改革和人才引进的路子走通了。近期放宽的大多是南方的省份，前期放宽的则多是大中城市，基本都实现了突围。外地人购房门槛低了，本地人限购反而陷入尴尬境地。

　　2019年11月5日9点46分，央行来了一招出其不意的操作：突然宣布降息。利率从3.3%下调至3.25%!这是自2018年4月以来央行第一次调降1年期MLF利率。MLF全称中期借贷便利，由央行在2014年创设，是央行提供中期基础货币的货币政策工具，主要目的是补充基础货币。简单讲就是央行借钱给金融机构，操作的规模越大，借款的金额就越大，MLF操作的利率越小。央行-商业银行之间的借钱利率就越低，最后通过央行-商业银行-企业、居民之间的货币传导机制降低实体经济的成本。

　　而央行宣布LPR(LoanPrime Rate，即贷款市场报价利率)挂钩MLF利率以后，新的LPR=MLF利率+银行综合成本(资金成本、运营成本)。MLF一下调，LPR大概率也会下调，其实很好理解。随着政策今天正式落地，降息“路线图”已逐渐清晰。而每个月20号央妈会公布新的LPR，从目前的形势看，利率大概率将会下调，商业银行短期贷款利率应该会有所下降，有助于进一步降低企业的实际融资成本。但5个基点的小幅下跌并不会对楼市有过多的影响，每个城市的楼市局面并非一个利息的小幅变动所能逆转，库存高企的、风险较大的城市，按照目前的形势后续下行压力还将持续。

　　此次央行“降息”后，若以业内预估的11月20日LPR报价至少下降10个点即4.75%。而对房地产企业来说是比较大的利好，因为年底很多房地产企业的债券融资要到期了。该政策可以给企业债券融资和可能到来的地方债提前发行，创造合理充裕的流动性环境，使企业融资难度大减。对普通购房者来说也是利好，因为降低MLF利率只是开始，以后有可能继续降低房贷利率，节约大量资金。

　　“金九银十”的热卖，并没有带动整体的回暖，而是出现了明显的透支作用。11月各地楼市加速降温，不仅仅成交量下滑两三成，而且陆续出现降价甩货的趋势。如果从量价齐跌的角度判断，楼市的调控进入了末段，年底好像到了谷底。压力大的的楼盘，自然推出最大折扣，来换取成交业绩。而购房者面对期望已久的降价，却显得犹豫不决，买涨不买跌的怪圈再现市场。