公寓、商铺和住宅

　　随着居民生活水平的提高，生活水平从温饱奔向了小康，越来越多的朋友想要在房地产中进行一定的投资，增添一些固定资产。但房地产市场是非常复杂的，房屋的类型也有很多，那么公寓、商铺和住宅，那个更具有投资价值呢?

　　今天，大家不妨就与惠盈金服小编一起探讨一下，公寓、商铺和住宅他们各自有哪些优势和劣势。

　　公寓：不限购不限贷，但投资性价比较差

　　优势一：不限购，受地产调控影响

　　我们这里所说的公寓，一般指的是“商用公寓”，即土地类型为商业用地或商住用地。既然是商用，就意味着不受房地产调控的影响，最大的好处就是不限购、不限贷、不占家庭住房名额。上海、北京调控再严、再限购，公寓楼也不受影响。

　　优势二：单价便宜

　　同一条街或者同一个地段，公寓楼的单价往往是住宅楼的八成甚至更便宜。也就是说，同地段买两套住宅的钱，没准可以买三套公寓。而且，很多公寓面积较小，这就进一步降低了投资所需要的成本。

　　优势三：商住灵活，租金优势

　　公寓毕竟是商住或商用性质，因此既可以自住，又可以办公、注册公司，因此很受一些创业类公司以及小微公司的青睐，前屋办公，后屋住人，工作生活无缝衔接。另外，公寓在租金上一般比住宅相对高一些。

　　劣势一：贷款成本高

　　贷款买公寓不能申请房贷，而只能走是银行的商业贷款，一般由银行自主定价，不同银行利率也不同，但总体利率肯定要高于房贷。

　　此外，公寓贷款一般最多10年，而达不到房贷的30年。

　　所以说，虽然公寓单价便宜，但如果你不走全款，而是走贷款的话，融资成本会比较高。

　　劣势二、居住舒适性较低

　　为了兼顾商用，公寓楼在设计上就牺牲了舒适性。如图，公寓楼普遍比较拥挤，而且公摊多在30%左右甚至更高，户型几乎没有南北通透一说，因此居住舒适新较低。

　　如果你有投资兼顾有居住需求，住在公寓楼可能会比较糟心。

　　劣势三：交易税费较高

　　买卖住宅，一般只涉及契税、个税，唯一满五的话，个税免收。

　　而买卖公寓，契税按5%收取，个税无法减免，除此之外，还涉及5%左右的营业税，1%左右的土地增值税，一定条件下还有所得税、印花税等等。

　　总体而言，个人认为，除非您是创业类企业，需要办公、生活无缝衔接，可以考虑商住公寓，如果纯粹投资的话，除非地段非常好，且能全款，否则不建议投资公益。

　　商铺：依赖地段，投资风险较大

　　优势一：不限购，不受地产调控影响

　　这一点与公寓类似，不再赘述。目前地产调控只涉及住宅，而并未波及商铺投资。

　　优势二：先期投资成本低

　　几十万的商铺，投资成本比公寓、住宅要低很多。

　　优势三：旺铺收入可观，适合养老，甚至传代

　　真正的旺铺虽然少之又少，但赶上一个可谓“千金不换”。如果买的铺子属于热门商圈，你又有较强的经营能力，旺铺的流水将非常可观。

　　劣势一：选址难，好旺铺更难

　　虽说旺铺稳定，但毕竟可遇不可求，大部分商铺并没有那么火。虽然不少大厦物业打出了“旺铺出租，年回报XX”的广告，但商铺的回报与选址、地段、人流量的关系太过紧密，选址选不好，就俩字：完蛋。转租多少家都不行。

　　劣势二：容易产生空置期

　　相比公寓与住宅，商铺容易产生一段时间的空置期，而且也相对不宜出手。

　　劣势三：投资收益不高、风险大

　　虽说商铺的租售比较高，但那只是“相对而言”。此前有一家地产机构做过统计，目前国内大多数三线以上城市，投资商铺年回报率还不足5%，低于10%的国际水平。

　　另外，商铺也容易面临开发商虚假宣传、大厦停业整顿等问题，经营风险较大。

　　住宅：刚需为主，投资慎重

　　住宅应该是大家最为熟悉的房产类型了，但个人建议，现阶段投资住宅应十分谨慎，房住不炒原则指导下的地产调控，还将作为常态化而持续下去。

　　优势一：贷款成本低

　　购房可以用房贷甚至公积金贷款，利率应该说是我们普通人所能拿到的，最低的借贷利率了，而且最长可以贷30年。

　　优势二：有一定升值潜力

　　在这三类房产中，住宅的升值潜力和升值确定性相对较大——当然，针对的具备人口持续净流入、产业结构合理的城市而言。

　　优势三：流动性好，交易费率低

　　相对于商铺、公寓，住宅的市场需求是最大的，因此其作为金融资产的流动性非常好。

　　住宅比商铺、公寓更容易变现，也没有公寓那么高的交易费率，因此被视作最好的不动产，在做贷款时，银行方面的认可度也较高。

　　劣势一：租售比太低

　　一般来说，一线、准一线城市房租的租售比普遍不足2%，二线、三线城市会高一些，但也难到4%。这个数字比公寓略差，更赶不上商铺的回报。

　　劣势二：地产调控

　　住宅是调控的主要对象，限购、限售、限贷等手段，都在制约着住宅的投资属性。所以从趋势来看，未来投资性房产的前景不甚明朗，小编建议，对于大部分因棚改货币化而带来房价上涨的城市，应该慎重，甚至可以将投资性房产适当出手。没有十足把握、对目标城市不熟悉的朋友，不建议投资住宅。