刚刚！苏州住宅建设新规出炉！

超级猛料!苏州4.0住宅来了!近日，吴江区自然资源和规划局发布了关于印发《关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案(试行)》的通知。

《通知》明确提出，未来吴江将打造立体生态住宅，通过平台立体绿化，形成户户有花园、家家有庭院的建筑模式。

主要建筑形式包括套内空中花园、公共绿化平台，相关建设标准如下：

立体生态住宅是将绿色生态理念注入城市建筑，通过平台立体绿化，形成户户有花园、家家有庭院的建筑模式;

应用于7层及以上住宅建筑，主要建筑形式包括套内空中花园、公共绿化平台。套内建筑面积应大于120平方米;

满足特地要求的情况下，主体结构外的套内空中花园或公共绿化平台可不纳入建筑间距、日照兼具、容积率计算;

试行通知有效期2年。

《通知》的发布，意味着苏州第四代住宅改革正式加快步伐到来，作为苏州市区首个发布新规区域，吴江承担领头羊角色。

未来一旦实施，吴江120平以上的产品规划及设计将出现颠覆性变化，引领苏州豪宅产品迭代更新。目前厦门、泉州、福州、芜湖等城市已经开始试点。

原文如下：

吴江开发区、汾湖高新区(黎里镇)、吴江高新区(盛泽镇)管委会，东太湖度假区管理办(太湖新城管委会)，各镇人民政府：

现将《关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案(试行)》印发给你们，请结合实际贯彻执行。

关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案(试行)

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻精神，全面落实创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念和长三角一体化发展国家战略，规划建设品质优良、功能齐全、绿色低碳的高品质住宅，是适应房地产市场供需关系新变化、满足人民群众对美好居住生活新期待的重要举措。为进一步贯彻落实《关于促进全市经济持续回升向好的若干政策措施》，综合运用优质优价、容积率激励、鼓励建设多样化类型住宅产品等措施，支持房地产企业开发高品质住宅，并加快建设具有苏州特色的城乡绿化一体化的“公园城市”，现针对我区立体生态住宅提出若干技术审查要点和实施监管要求：

一、概念及适用范围

立体生态住宅是将绿色生态理念注入城市建筑，通过平台立体绿化，形成户户有花园、家家有庭院的建筑模式，应用于7层及以上住宅建筑，主要建筑形式包括套内空中花园、公共绿化平台。

(一)套内空中花园：指主体结构外高度不小于两个自然层的空中花园，与住宅套内空间连接，宜设置在每套住宅的起居室外或建筑转角处。

(二)公共绿化平台：指高度不小于两个自然层，不封闭、无围护结构且不少于一条长边完全对外开敞，与住宅建筑公共空间连接，供全体业主共享的公共平台，沿开敞面宜设置绿化。

(三)住宅建筑套内建筑面积应大于120平方米。

套内空中花园

是指主体结构外高度不小于两个自然层的空中花园，与住宅套内空间相连接，绿化面积不小于其水平投影面积的60%且绿化覆土深度不低于0.6米。

公共绿化平台

高度不小于两个自然层，与住宅建筑公共空间连接，绿化面积不小于其水平投影面积的60%且绿化覆土深度不低于0.6米，平台不封闭、无围护结构，至少一条长边完全对外开敞，供全体业主共享。

满足相关要求的套内空中花园、公共绿化平台可不纳入容积率、建筑间距、日照间距等的计算。(具体要求详见《关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案(试行)》)

立体生态住宅效果示意

二、技术审查要点

(一)在满足消防、日照要求的前提下，主体结构外的套内空中花园或公共绿化平台可不纳入建筑间距计算。

(二)在符合日照、环保、消防等要求，并处理好视线问题的前提下，主体结构外的套内空中花园或公共绿化平台可不纳入建筑日照间距计算。

(三)同时满足以下条件的套内空中花园可不计入容积率：外挑尺寸不大于4.2米;水平投影面积之和不超过本层总水平投影面积的12%;绿化面积不小于其水平投影面积的60%且绿化覆土深度不低于0.6米;套内空中花园完成面与套内标高高差不应大于0.15米;每个单元内的阳台、平台及套内空中花园总数不超过居住空间(卧室及客厅)个数。不满足以上规定的按阳台规则计算容积率。

(四)同时满足以下条件的公共绿化平台可不计入容积率：绿化面积不小于其水平投影面积的60%且绿化覆土深度不低于0.6米;公共绿化平台完成面与室内走道标高高差不应大于0.15米;平台不封闭、无围护结构，至少一条长边完全对外开敞;平台与住宅建筑公共空间直接相连。不满足以上规定的按阳台规则计算容积率。

(五)套内空中花园内的绿化面积不计入地块绿地率。公共绿化平台内的绿化面积可按《工程建设项目“多测合一”技术规程》7.3.2.8条要求纳入绿地率核算。

(六)套内空中花园、公共绿化平台应增加绿化方案设计专篇，结合吴江区本地植物生长习性和分类，确定适宜种植植物品种参考清单和配置标准。由属地政府审核并出具书面意见，作为规划设计方案审查的前置条件。

(七)立体生态住宅不作装配式建筑要求。

三、实施监管要求

(一)规范销售及使用

建设单位应依法依规建设、销售，并及时、准确地向购房者及物业管理单位说明关于套内空中花园、公共绿化平台用途，严禁误导性宣传。建设单位及业主应按照规划要求使用、管理，不得违法违规封闭、擅自破坏占用套内空中花园、公共绿化平台。

(二)严把竣工验收关口

套内空中花园、公共绿化平台等特有部分及绿化实施情况应纳入建筑主体工程同步规划、同步实施、同步验收。验收不合格或擅自改变功能的，不再享有本实施方案支持，由此造成的超容积率、建筑间距不足等问题按违法建设处理。

(三)做好验收后监督管理

属地政府及相关部门应做好建设项目竣工验收后的监管，严格查处套内空中花园、公共绿化平台违法违规使用问题，严禁业主私自改变用途、违法违规封闭、擅自破坏占用，一经发现，应当及时责令整改并移交处理。

(四)加强物业服务管理

属地政府(街道办事处)应督促物业服务企业，加强对套内空中花园、公共绿化平台的管理与服务，确保建筑外立面整体效果和居住区品质。

该实施方案自印发之日起实施，2023年12月后取得土地且未开工建设的住宅项目可参照执行，有效期为两年。