房价涨幅最大的城市“出事”了!最新的调控方式令人意外!

苏州楼市出事了，迎来了调控！

5月11日，苏州市政府通过官网、官方公众号等渠道，发布了“关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见”，而且宣布这些举措从公布之日起执行。

核心内容如下：

1、调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10～25%后转为一次报价出让方式。

2、新房限售：对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新建商品住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，限制转让区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。

3、二手房限售：对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

4、政策：苏州工业园区和其他市（县）、区，可结合本地实际情况，优化完善施教区内住房的政策。

5、新房销售：在苏州工业园区全域内，新取得预（销）售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。人才的具体认定标准及优先购买政策，由苏州工业园区管委会另行制定。

以下是我们的分析仅供大家参考：

1、苏州楼市领跑全国，引来了持续的关注！而苏州的这次调控，像精密制导的导弹一样打击精准，它是把房价最为火热的区域，纳入了其施策的范围。因为像苏州工业园区和高新区是涨得比较凶的，而其它的区域价格涨幅相对要低。

可以看到工业园区二手房的涨幅同比达到了24.4%。虎丘区到了28.26%，一年接近30%的同比涨幅其实不低了。

2、苏州楼市政策罕见地提到，要求50%—60%的比例住宅必须是人才优先购买。为什么有这个规定？因为楼市一旦起来，供需上是很紧张的，或者说房价上涨的主要原因是供需失衡导致的。而楼市的状态有惯性，调控以后，热度也不会立刻降温，所以在这个时间段，人才肯定买不到房。从这个规定可以看到，政府对于人才的倾向是相当明显的，这有利于增加苏州城市的竞争力。我们的分析在数据上也可以得到佐证：第一季度苏州的商品住房新增供应是79.23万平方米，成交了185.25万平方米。在这样一个供需严重失衡的市场中，保证人才买房的优先权，还是有必要的！

3、我们觉得这个限售在调控中还是比较温和，并不算严厉。

上图是苏州的限购的政策。限购最厉害的招数，当然是控制提高入场的门槛，本地户籍可以买三套还是相当宽松的，而非户籍家庭须要一年社保或个税的要求并不算严厉。像环京地区出现价格断崖式下跌，主要就是出台了三年社保或个税要求所致。新房的三年限售其实本身很严厉，我国采取的是预售制度，再买房以后，起码最快也需要两年的时间建好，再加上一年时间办理房本。注意房本下来以后，还要等三年，这个限售是指房本下来以后，需要三年才能上市交易。这总共加起来就是6年了。这对于短期炒作的客户群体来说，是一个不小的“打击”，会吓退相当一部分这种需求。我们所说的不严厉，是指这次苏州的调控不是让房价下跌为主要目的，限售的话，是挤出了部分的炒作需求，但是同时它也减少了二手房的市场供应，相对来说是比较中性的。既是不利于房价上涨的因素，又是有利于房价上涨的因素，这是很多解读中所忽略的。

4、苏州，有报道说，由于楼市太火，“能买到的基本上都是全款，要贷款的刚需客，基本上没有机会的”。这个描述其实表明了苏州购买力很强大。到底这股力量来自于哪里，由于其对非本地户籍的限购并不严厉，我们无法排除外地投资力量的影响，但是总体来说，我们猜测常驻人口已经达到一千万的苏州，同时城市GDP和人均GDP都排在全国前列的它，单凭城市内的购买力完全可以引发这波行情。