小区的物业不好怎么办？不用愁，换就完了！来看看怎么操作

　　物业公司是应房地产开发而生的产物，作为房地产商品房消费中的一个环节。物业公司对小区的绿化，公共卫生进行定期维护保洁，让你在小区中住的舒心，还负责整个小区的安全工作，对小区的外来人员进行例行询查登记，对进出车辆管理指挥。此外，还负责小区公共设施的日常维护，包括路灯、路面、绿化等等。可以说，现代的生活离不开物业公司的服务，一家好的物业公司能让你的生活更加舒心，而一家不负责任的物业，则会严重影响你的居住品质。

　　前期的物业公司大多是招投标的方式公开、公平地选聘出来的，是经过所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准后才入驻的，而多数的老小区，则是经过业主委员会或者委托居委会招标的，签订了正式的物业服务合同，如果合同没有到期，一般不会轻易更换。可假如目前物业公司服务不好，想换一家怎么办呢?

　　根据《物权法》规定，业主是有权利更换物业公司的。《物权法》第81条、82条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人，根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

　　但是更换物业公司必须具备这几个条件：

　　1、召集全体业主大会，针对物业管理事宜进行投票表决，必须有三分之二以上的业主同意才可重新选聘物业公司;

　　2、是由于物业公司实际管理不到位，或管理不作为，业主大会才有权抉择选聘或解聘物业管理公司;

　　3、物业服务合同的约定期限到期了。

　　那么更换物业公司的流程是怎样的呢?具体的流程，则分两种情况。

　　一、没有成立业主大会的情况：

　　1、在《物业合同》有效期内，物业不能随意更换，必须是物业公司有违反其《物业合同》的内容，有违约的情况且有相关的证据，才能根据《物业法》解除其合同。如果《物业合同》到期不自动续签，则另外招标新的物业公司就可以了。

　　2、确定更换物业公司是大部分的业主意向，这样才可以更换物业。同意更换物业的业主户数和所占面积都必须超过三分之二才行。

　　3、三分之二的业主同意更换物业了，就派代表去找物业公司的负责人，协商退场更替的事宜。如物业公司不愿意停止《物业合同》退出管理，则需要走以下的程序。

　　4、拿着业主签的"同意书"和物业违约的证据到居委会去申请更换物业。配合居委会办理其相关的手续。一般居委会的工作人员会先和物业协商，让其主动退出。如物业不同意就会走法律程序。

　　5、如果证据充足，法院会支持业主的诉求，解除物业公司《物业合同》，让物业公司做好交接工作，限时撤场。

　　6、小区没有业主委员会的话可以委托居委会招标，或者其他机构组织招标，聘请其他物业公司，也可以直接邀约其物业公司进行管理。

　　二、小区有业主委员会的情况则简单很多：

　　1、业主委员会更换物业公司前做出更换物业公司的决议，书面告知原物业管理企业;

　　2、授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标，确定采取公开招标或邀请招标方式;

　　3、授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人。

　　4、中标的物业公司进场接手，原物业公司撤场离开。

　　值得注意的是，在更换物业公司后，一定要交接以下资料。

　　1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工，配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料;

　　2、设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料;

　　3、物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　4、物业管理所需的其他资料，譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同，各种物业服务债权债务账册等。

　　以上，就是怎么更换物业公司的具体内容了。物业公司是全体业主聘请的"管家"，是受业主的委托，帮助业主管理小区、维护小区的服务机构。如果物业服务不尽如人意，比如有随意抬高物业费、侵吞公共区域的收益、不买车位不让进小区等种种损害业主权益的行为，撤换物业公司就很有必要。