商品房消费者买房时注意以下几点就能对抗抵押权和法院查封

　　之前一位当事人给我看了一件已经起诉的案子，案情大概是这样：原告买了开发商的房子，付了全款，但是没两天，房子还没过户，因开发商欠款，房屋被法院查封。此时，原告案件已经起诉，原告本次起诉时要求解除合同，我的第一反应是，开发商已经被查封，债务很大，资金追回困难，打赢官司也拿不到钱;应该保房子。我提出了我的疑虑，此时，原告一句话“房子被查封了，买房不能履行了，怎么过户，不解除合同也没法履行啊!”我当时同意了他的观点，也觉得除了解除合同没有好办法了。今天学习民商事会议纪要，发现这种情况是有解决办法的。

　　民商事审判会议纪要提到了对商品房消费者的特殊保护，商品房消费者的权利优于建筑施工人的优先权，优于抵押权，当然也应当优于法院的查封!这简直就是买房者的福音!再也不用担心房子拿不到，钱也打水漂的情况啦!

　　会议纪要126注明“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

　　会议纪要125实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

　　问题是，对于其中 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

　　对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

　　消费者在购买房子时，只要查明房子没有抵押，没有查封，签订合同，付款50%，就可以获得房屋的所有权，即便之后被查封、抵押都，房屋都会归买房者所有。