昆山市房价高估了吗？

　　昆山目前房价16489元/m2，低于东莞的17218元/m2，高于南通的15526元/m2。那目前昆山的房价是否高估?昆山的房产值得投资吗?

　　一、基本情况

　　昆山，江苏省辖县级市，由苏州市代管 ，总面积927.7平方千米，其中水域面积占23.1%。2019年全国县市综合经济竞争力排名第一。2019年户籍人口98.13万人，常住人口166.74万人。

　　昆山

　　二、经济情况

　　2019年昆山市GDP4045.06亿元，比上年实际增长6.1%，高于苏州市整体6%的增长率;人均GDP24.26万元，远超苏州平均GDP17.89万元;人均可支配收入59735元，略低于苏州平均60109元的收入。

　　2011年昆山GDP2100亿元，2019年是2011年的1.93倍;同期苏州2019年是2011年的1.83倍，而江苏省2019年是2011年的2.08倍

　　从以上数据可以看出，近几年昆山经济发展速度高于苏州平均水平，但低于全省平均水平!

　　昆山

　　三、人口情况

　　2019年户籍人口98.13万人， 常住人口166.74万人;而苏州户籍人口722.6万，常住人口1074.99万人;

　　2011年户籍人口72.36万人， 常住人口165.87万人;

　　2014年户籍人口76.97万人， 常住人口165.03万人;

　　2018年户籍人口90.32万人， 常住人口166.59万人。

　　从以上数据可以看出，昆山属典型人口流入城市，虽常住人口数量稳定，但户籍人口逐年增加，显示了昆山强大的人口吸附能力!

　　昆山

　　四、房产情况

　　1、房价涨幅：目前房价是2015年房价低点的2.34倍;而目前苏州房价是2015年低点的1.98倍;东莞房价是2015年低点的2.14倍;南通房价是2015年低点的2.07倍;昆山本轮房价涨幅并不小!

　　2、销售情况：2019年住宅销售351.14万平方米，下降2.2%;

　　3、城镇化率：昆山城镇化率已超80%，而苏州市为76.05%，江苏省为70.61%;

　　4、房价收入比：低于苏州平均水平，苏州房价是昆山房价的1.31倍，而收入苏州是昆山的1.01倍，昆山买房更容易!

　　综上，昆山虽本轮房价涨幅较大，目前城镇化水平较高，但昆山经济发展强劲，发展速度快于苏州平均水平，居民收入较高，房价收入比低于苏州平均水平，同时昆山常住人口数量是户籍人口的1.70倍大于苏州的1.49倍，预计后续昆山仍会有大量外来的人口落户，还有大量的住房刚性需求!

　　昆山地理位置优越，距离上海嘉定区约50公里，有跨省地铁与上海嘉定区联系，距离上海主城70公里，其中昆山花桥镇距离上海嘉定只有31公里;距离苏州主城50公里，有规划中的地铁;更为重要的是昆山与上海以及苏州等大城市有多趟高铁，昆山到上海高铁只要20，昆山到苏州高铁只要11，便捷的高铁使双城生活变成可能。

　　昆山地位图

　　昆山既有上海等大城市购房外溢的需求，又有昆山本地大量外来人口的落户购房的要求，再加上昆山本身经济发展强劲，昆山的房价有良好的支撑，前景可期，只是目前有严厉的限购政策，大量的购房需求被压抑，2019年昆山放宽人才落户政策，立刻吸引大量的外地人口落户。